UŽÍVACIE VZŤAHY K POĽNOHOSPODÁRSKEJ PÔDE NA SLOVENSKU

AGRICULTURAL LAND LEASING IN SLOVAKIA

Bandlerová Anna

Adresa autora

Doc. Judr.Anna Bandlerová, PhDr, Slovenská poľnohospodárska univerzita Nitra,

Fakulta ekonomiky a manažmentu , Katedra práva

E-mail : bandlero@uniag.sk

Súhrn:

Právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy je charakterizovaná rozdielmi v právnej úprave pri uzatváraní nájomných zmlúv poľnohospodárskej pôdy na obdobie krátkodobé do piatich rokov a na obdobie dlhodobé nad päť rokov. Pri uzatváraní dlhodobého nájmu je právna úprava podrobnejšia a komplexnejšia .

Prax ukázala , že dlho očakávaný trh s poľnohospodárskou pôdou nevznikol avšak v lukratívnych oblastiach sa rozmáha trh s nájmom poľnohospodárskej pôdy , ktorý nie je bez komplikácii vzhľadom na rozdrobenosť vlastníctva k poľnohospodárskej pôde. V budúcnosti bude potrebné v záujme odstránenia komplikovaného stavu pri úprave užívacích vzťahov k poľnohospodárskej pôde , venovať viac pozornosti tvorbe nových právnych noriem .

Summary:

The legislation of agricultural land lease in Slovakia is characterised by differences in the legislation of lease contracts to agricultural land between a short-term period under five years and a long-term period exceeding five years. Enclosing the longterm lease the legislation is more detailed and complex.

Our practice has shown that the long-expected market with agricultural land has not come about yet. The research shows that the agriclutural land lease market is becoming rampant especially in lucrative regions, which is not without complications owing to the disintegration of ownership to agricultural land.

In order to remove the complictaed conditions determining the lease of agricultural land it will be necessary in the future to pay more attention to passing new legislation, as well as to seek inspiration in other countries´ legislation where the lease institution has been utilised without any deformations and where the regulation systems are oriented at safeguarding the continuity of agricultural land utilization aming at its conservation.

Kľúčové slová:

Nájom poľnohospodárskej pôdy, nájomca , trh s poľnohospodárskou pôdou , nájomná zmluva , dlhodobí nájom,

Key words:

agricultural land lease, lessee, agricultural land market, ownership, lease contract

ÚVOD

Vidiecke osídlenie je bytostne späté s poľnohospodárskou výrobou, ktorá je jeho ekonomickým, ale aj duchovným prameňom. Hodnotu poľnohospodárskej výroby a snahy pre jej zachovanie môžeme pozorovať aj vo vyspelých štátoch západnej Európy.

Zlepšením funkcie poľnohospodárskej výroby sa sleduje aj zlepšenie celkovej ekológie krajiny, pričom sa vychádza zo skúsenosti: dobre fungujúca poľnohospodárska výroba je najlacnejšia ekológia územia. Súčasne máme na zreteli upevňovať a obnoviť estetickú vyváženosť krajiny.

V súvislosti s požiadavkami na zmenu vo využívaní pôdy - najmä v súvislosti s rozvojom vidieka je potrebné pochopiť, že existuje vzťah medzi požiadavkou na fyzickú obnovu pôdy a zmenou právnych, spoločenských vzťahov vo vzájomnosti so spoločenskými názormi a spravovaním pôdy. Faktom zostáva, že jedným z významných faktorov majúcich vplyv na rozvoj vidieka je aj využívanie poľnohospodárskej pôdy ( a inej pôdy), a s tým súvisiace vlastnícke a užívacie vzťahy. Do popredia tu vystupuje nielen otázka zamestnanosti obyvateľstva na vidieku, ale aj optimálne využitie pôdy.

Súhlasím s Jurgensom, R.(96), že zmeny v rámci pôdy kvôli alokácii obydlia, poľnohospodárstva a rekreačným účelom by sa nemali zakladať na politickej ideológii, ale na vhodnosti pôdy a možnosti synergie rôznych regionóv. Každá zmena vo využití pôdy na rôzne účely je však závislá aj na právnej úprave vlastníckych a užívacích vzťahov v tom, ktorom štáte.

Obnova pôvodných vlastníckych vzťahov k pôde na Slovensku bola od počiatku spojená so snahou dosiahnuť zlepšenie starostlivosti o poľnohospodársku a lesnú pôdu, ako aj zladenie vlastníckych vzťahov so záujmami hospodárskeho rozvoja vidieka a požiadavkami na tvorbu krajiny a životného prostredia.

Materiál a metódy

Ako podklad pre spracovanie problematiky bola použitá metóda analýzy a komparácie vlastníckych a užívacích vzťahov poľnohospodárskeho pôdneho fondu . Okrem platných právnych noriem slúžili ako materiál pre spracovanie príspevku aj priebežné výsledky výskumu Katedry práva SPU v Nitre zameranej na oblasť vývoja v oblasti trhu s nájmom poľnohospodárskej pôdy po roku 1990. Príspevok sa opiera o názory (Štefanoviča, M. 1997, Rapanta, R. 1993, Gaisbachera, J. 1997, Lorvellec, L. 1992 a Brussaard, W. 1992) a o výsledky našich prác (Bandlerová, A. 1996) zamerané na právnu úpravu vlastníckych a užívacích vzťahov k poľnohospodárskej pôde.

Výsledky a diskusia

Slovenská republika patrí medzi stredoeurópske štáty ,uskutočňujúce proces prechodu z centrálne plánovanej ekonomiky na ekonomiku trhovú. Tento prechod je bezprecedentný komplexný proces, ktorý zahŕňa rozsiahle reštrukturalizačné aktivity v ekonomike , legislatíve, štátnej správe ,financiách a sociálnej správe.

Plocha územia Slovenskej republiky je 4 903 600 ha ,z toho poľnohospodárska pôda predstavuje 2 444 600 ha (49,9 % ), lesná pôda predstavuje 1 996 400 ha (40,7 %), vodné plochy 93 300 ha (1,9 %, zastavané plochy 218 6 00 ha (4,4%) a ostatné plochy

150 6 00 ha (3,1 % ) tab.1

Vývoj výmery poľnohospodárskeho pôdneho fondu v SR/ v ha/

Tabuľka 1

Úhrnné hodnoty druhov pozemkov

Prameň : Štatistická ročenka SR 1998

Na základe upresnenej výmery a prírastku obyvateľstva pripadlo v roku 1997 na 1 obyvateľa 0,45 ha poľnohospodárskej pôdy a 0,27 ha ornej pôdy.

Tabuľka 2

Vývoj výmery poľnohospodárskeho pôdneho fondu (ha)

Prameň : Štatistická ročenka SR 1998

Na začiatku procesu privatizácie prevažoval názor, že v oblasti poľnohospodárstva budú postupne využívať pôdu priamo vlastníci pozemkov.

S ohľadom na sociálnu a odbornú štruktúru dnešných vlastníkov pozemkov už vieme, že dochádza a predpokladáme, že aj v budúcnosti bude dochádzať skôr k uzatváraniu nájomných zmlúv s inými subjektami, odborne a ekonomicky orientovanými do sféry poľnohospodárskej výroby, ktorými môžu byť ako fyzické osoby v postavení súkromne hospodáriacich roľníkov, tak právnické osoby (obchodné spoločnosti či družstvá).

Je menej pravdepodobné, že by sa v tomto prechodnom období vo väčšej miere ujala prax vkladania pozemkov do základného imania obchodných spoločností, alebo družstiev, hoci aj táto možnosť je daná platnou právnou úpravou (Obchodný zákonník).

Z uvedených dôvodov je nanajvýš aktuálne venovať pozornosť zvlášť nájmu poľnohospodárskej pôdy.

Prevažnú väčšinu poľnohospodárskej pôdy obhospodarujú súkromné podnikateľské subjekty na základe nájomných zmlúv jednak s vlastníkmi pôdy, ale aj so Slovenským pozemkovým fondom, ktorého jednou z úloh je spravovať štátnu pôdu a zároveň pôdu neznámych vlastníkov V súčasnosti Pozemkový fond spravuje 130 tisíc ha štátnej pôdy a 485 tisíc ha pôdy neznámych vlastníkov.

Z právnických osôb, ktoré si pôdu prenajímajú za účelom podnikania prevažujú najmä družstvá, ktoré obrábajú v súčasnosti 54,6% celkovej výmery poľnohospodárskej pôdy o priemernej výmere 1576 ha. Z obchodných spoločností sú to najmä spoločnosti s ručením obmedzeným, ktoré obrábajú 17,7 % z celkovej výmery poľnohospodárskej pôdy o priemernej výmere 1044 ha. Akciové spoločnosti obrábajú 5,3% poľnohospodárskej pôdy o priemernej výmere 1950 ha. Samostatne hospodáriaci roľníci obrábajú 7,9% celkovej výmery poľnohospodárskej pôdy o priemernej výmere 11 ha.

Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne ( v dohodnutej dobe) užíval, alebo z nej bral úžitky.

Keďže na Slovensku neexistuje jednotný pozemkový kódex právny režim nájmu poľnohospodárskych pozemkov je regulovaný niekoľkými predpismi .Okrem Občianskeho zákonníka ako všeobecného právneho predpisu je to zákon č. 229/91 Zb. ,nazývaný zákon o pôde , ktorý upravuje prípady tzv. povinného nájmu k poľnohospodárskej pôde a nakoniec jeden podľa nášho názoru z najdôležitejších právnych predpisov pre oblasť nájmu poľnohospodárskej pôdy, a to Nariadenie vlády SR č. 208/94 Z.z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku.

Účelom právnej úpravy poľnohospodárskeho nájmu je potreba podrobnejšie upraviť obsah práv a povinností starostlivosti riadneho hospodára v súvislosti s užívaním poľnohospodárskych pozemkov.

Ako prvý právny predpis ktorý sa dotýkal reálneho nájmu poľnohospodárskej pôdy po prestavbe nášho právneho systému bol už spomínaný zákon č.229/91 Zb. ktorý stanovil, že dňom účinnosti citovaného zákona pokiaľ nedošlo medzi doterajším užívateľom a vlastníkmi k inej dohode vznikol vlastníkovi pôdy ex lege nájomný vzťah pričom u reštituentov tento nájomný vzťah vznikol dňom, keď im bola pôda vydaná. Tento nájomný vzťah je možné vypovedať k 1.10. bežného roka, výpovedná lehota je 1 rok, pokiaľ nepríde k inej dohode. Osobitným spôsobom citovaný zákon upravuje skončenie nájmu v prípadoch, ak sa oprávneným osobám majú vydať tiež budovy a stavby poprípade poskytnúť náhrady podľa zákona č.229/91 Zb. V týchto prípadoch zákon neumožňuje nájomcovi skončiť nájomný vzťah skôr, než sa nároky vyporiadajú. Zvláštna úprava sa vzťahuje aj na ukončenie nájomného vzťahu k pôde, kde bola zriadená záhradkárska, alebo chatová osada a kde končí výpovedná lehota dňom, kedy malo skončiť právo dočasného užívania pozemku.

Zákon poskytuje nájomcovi právo, spočívajúce v predĺžení nájmu o ďalších 10 rokov, pričom nájomca má predkupné právo k predmetnému pozemku.

Vzhľadom na potreby, ktoré si vyžiadala súčasná poľnohospodárska prax sa 1.10.1994 stalo účinným hore citované Nariadenie vlády č.208/94 Z.z. Ide o právnu normu, ktorá je dôležitým krokom legislatívy k zdokonaleniu právnych vzťahov pre využívanie poľnohospodárskej pôdy.

V zmysle tejto právnej úpravy nájom poľnohospodárskej pôdy môžeme rozdeliť na nájom krátkodobý do 5 rokov a nájom dlhodobý a to nad 5 rokov. Za dlhodobý nájom svojim spôsobom môžeme pokladať aj nájom pôdy na dobu neurčitú.

Účelom tejto právnej normy je okrem podrobnejšej úpravy obsahu práv a povinností riadneho hospodára stanoviť obsah, ale aj výpovedné dôvody nájomného vzťahu k pôde, ako aj upraviť dôvody na odpustenie nájomného.

Táto právna norma stanovuje náležitosti nájomnej zmluvy iba za toho predpokladu, že sa uzatvára na dlhšie obdobie. Zároveň zahŕňa úpravu nájomnej zmluvy týkajúcej sa nájmu poľnohospodárskeho podniku čo sa stáva veľmi aktuálnym z dôvodov súčasnej privatizácie štátnych majetkov. Podľa citovanej právnej normy - ktorá ako sme už uviedli má snahu komplexnejšie upraviť najmä dlhodobý nájom - teda nájom nad 5 rokov sa stanovuje oznamovacia povinnosť o trvaní nájmu k pozemku vlastníka katastru nehnuteľností, miestne príslušnému daňovému úradu, ale aj obci ktorá vykonáva správu dane.

Podmienkou platnosti zmluvy o dlhodobom nájme poľnohospodárskych nehnuteľností je písomná forma. Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy (teda náležitosti, ktoré ak chýbajú robia zmluvu neplatnou) sú : vymedzenie účelu nájmu, dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe , akým sa nájomné vypočítava , určenie spôsobu platenia nájomného, dobu nájmu, údaje o záložnom práve, alebo predkupnom práve, ak k nehnuteľnosti boli zriadené, bližšie určenie kvality pôdy v rámci jej zatriedenia do bonitnej pôdnoekologickej jednotky a to na základe posudku, ktorý nesmie byť starší ako šesť mesiacov.

K podstatným náležitostiam zmluvy patria aj údaje o osobitnej sústave obhospodarovania, prípadne údaje o iných vecných bremenách.

Pre vhodné využitie a ochranu poľnohospodárskej pôdy zákon zaviedol osobitnú sústavu obhospodarovania, ktorá v sebe zahŕňa opatrenia proti erózii, alebo nežiadúcim zmenám, ako aj opatrenia na odstránenie negatívnych zmien prirodzených vlastností poľnohospodárskej pôdy. Vyhlasovanie osobitnej sústavy obhospodarovania je veľmi citlivou oblasťou zákona o ochrane poľnohospodárskeho pôdneho fondu a to z dôvodu, že v týchto prípadoch dochádza k stretu záujmov verejnoprávnych a súkromnoprávnych.

Nariadenie vlády upravilo aj výpovedné dôvody z nájmu poľnohospodárskych nehnuteľností, ktoré je možné využid popri dôvodoch dohodnutých v zmluve a popri dôvodoch vyplývajúcich zo zákona o pôde . K výpovedným dôvodom zo strany prenajímateľa patria :

nájomca podstatným spôsobom zmenil druh pozemku bez súhlasu prenajímateľa,

nájomca užíva pozemok v rozpore s osobitnými predpismi,

nájomca nenakladá s pozemkom so starostlivosťou riadneho hospodára,

nájomca napriek výzve nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného.

Nájomca môže nájom vypovedať v prípadoch ak:

a)po dobu dlhšie ako tri po sebe nasledujúce kalendárne roky na poľnohospodárskom pozemku nedosiahol výnos aký bol v čase vzniku nájmu a to aj napriek tomu, že s predmetom nájmu nakladal so starostlivosťou riadneho hospodára,

b) prenajímateľ vykonal na pozemku také úpravy, ktoré podstatným spôsobom obmedzujú

jeho využívanie na ten účel, na ktorý bol pozemok prenajatý, alebo ak zriadil na pozemku

prenajímateľ stavbu.

Vo všetkých tých prípadoch kde spolu s nájmom k poľnohospodárskym pozemkov bol uzatvorený aj nájom k iným nehnuteľnostiam, ktoré by mali slúžiť poľnohospodárskej výrobe je možné vypovedať ich nájom len v tých prípadoch, ak je súčasne vypovedaný aj nájom samotných pozemkov.

Nariadenie vlády upravuje aj prípady keď nájomca zomrie počas existencie nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu 5 a viac rokov. V týchto prípadoch sa zo zákona stávajú jej nájomcami osoby blízke a to za predpokladu, že písomne oznámia v lehote do jedného mesiaca od smrti poručiteľa, že pokračujú v nájme. Ak je viac dedičov, ktorí sa nevedia dohodnúť vzniká zo zákona spoločný nájom.

Z posledných významných ustanovení, ktoré sa týkajú nájomnej zmluvy kde predmetom sa stáva nájom poľnohospodárskych nehnuteľností je ustanovenie, ktoré vysvetľuje dôvody odpustenia nájomného ako aj možnosti zľavy na nájomnom.

Samotné dôvody na odpustenie poprípade na zľavu na nájomnom sú upravené v Občianskom zákonníku a stanovujú, že nájomca nie je povinný platiť nájomné pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom, alebo ak sa spôsob užívania nedohol primerane povahe a určeniu veci, alebo ak nemohol z uvedených príčin pri nájme poľnohospodárskych pozemkov docieliť žiadny výnos. V tých prípadoch, ak nájomca môže síce užívať prenajatú vec avšak obmedzene, poprípade ak pri nájme poľnohospodárskych pozemkov úžitky z veci klesli pod polovicu bežného výnosu má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Uvedené nariadenie vysvetľuje, že vadami ktoré nespôsobil nájomca sú najmä živelná pohroma, alebo iná nepredvídateľná udalosť, objektívnej povahy nezavinená nájomcom, ktorá poškodí predmet nájmu tak, že sa nedá využívať na prenajatý účel, alebo sa dá využívať iba obmedzene. Tieto vady sú dôvodom na odpustenie nájomného, alebo na ich zľavu.

Súčasná právna úprava obsahuje aj ustanovenia zasahujúce do hospodárenia na poľnohospodárskom pôdnom fonde. Prikazuje vlastníkom a nájomcom hospodáriť na pôde tak, aby nebola znečisťovaná ( a tým aj zdroje pitnej vody) škodlivými látkami ohrozujúcimi zdravie, alebo život ľudí a existenciu živých organizmov. Sú stanovené maximálne prípustné hodnoty obsahu rizikových prvkov v pôde . V právnej úprave je uložená povinnosť hospodáriť na pôde tak, aby neboli poškodzované okolité pozemky a priaznivé fyzikálne biologické a chemické vlastnosti pôdy, a aby boli chránené obhospodarované pozemky podľa schválených projektov pozemkových úprav. Tieto zákonné povinnosti sú vlastne premietnutím, alebo je možné povedať aplikáciou ústavnej zásady podľa ktorej ,vlastníctvo zaväzuje, nesmie byť zneužité na ujmu druhých, alebo v rozpore so zákonom chránenými všeobecnými záujmami a jeho výkon nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, a životné prostredie nad mieru stanovenú zákonom. Naša právna úprava ukladá vlastníkom a nájomcom pozemkov ktoré patria do poľnohospodárskeho pôdneho fondu povinnosť umožniť orgánom ochrany vstup na pozemok za účelom dozornej a kontrolnej činnosti.

Dlho očakávaný trh s poľnohospodárskou pôdou zatiaľ na Slovensku neexistuje. Je možné pozorovať rozmach trhu s nájmom poľnohospodárskej pôdy, ktorý je vyvolaný zvýšeným záujmom o nájom pôdy najmä v lukratívnych oblastiach, kde sa rozmáha súkromné podnikanie nielen zo strany našich, ale aj zo strany zahraničných podnikateľov. Avšak ani trh s nájmom pôdy nie je bez komplikácií, čo je spôsobené tým, že Slovensko patrí k tým európskym štátom, ktorých pôda, konkrétne vlastníctvo k tejto pôde, je najviac rozdrobené. Extrémna rozdrobenosť vlastníctva pôdy predstavuje jeden z najzávažnejších problémov pôdohospodárstva na Slovensku. Je to odlišné od Čiech, Nemecka, kde historicky vlastníctvo k pôde sa uberalo iným smerom, kde právna úprava zabezpečovala pri dedení vlastníctvo jedného zvyčajne najstaršieho z detí poručiteľa. Na Slovensku obdobne ako aj v Maďarsku platil uhorský zákon, kde právna úprava zabezpečovala dedenie každému z pozostalých, čo malo za následok veľkú rozdrobenosť pôdneho vlastníctva. Samozrejme dôsledky tejto rozdrobenosti a problémy z toho vyplývajúce sa odrážajú aj pri hospodárení na pôde, kde v prípade - a to je najčastejšie - ak sa uzatvára nájomná zmluva musí sa táto uzatvárať s veľkým počtom ľudí, čo je spojené samozrejme okrem vyhľadávania vlastníkov aj s veľkými nákladmi ,ktoré v tejto súvislosti vznikajú .

V súčasnosti je na Slovensku registrovaných okolo 9,6 miliónov parciel Priemerná rozloha parcely predstavuje 0,45 ha a vlastní ju od 12-15 ľudí. Táto situácia je dôsledkom vývoja ekonomických, sociálnych a právnych fenoménov na Slovensku.

40 ročné obdobie kolektívneho, alebo štátneho spravovania pôdy, v ktorom boli vlastnícke práva iba formálne, zabránili procesu konsolidácie motivovanej ekonomickými dôvodmi. Rozdrobenosť vlastníctva pôdy je vážnym problémom aj pri registrácii pôdy, a to nielen z technického hľadiska (kreslenie katastrálnych máp), ale kvôli právnym komplikáciám sprevádzajúcim podielové vlastníctvo. V čase socializmu vlastnícky register prestal vykonávať svoju funkciu, pretože väčšia dôležitosť bola pripisovaná užívaniu pôdy veľkými organizáciami. Katastrálny register svoju činnosť vykonával ďalej. Zaviedol sa zjednodušený postup registrácie, ktorý indikoval skôr držbu ako vlastníctvo pozemku. Rekonštrukcia registra vlastníctva pôdy bola často brzdená z dôvodu straty a poškodenia katastrálnych máp a pozemkových registrov. Neexistencia uceleného registra vlastníkov bola prekážkou hladkých pozemkových úprav, a to i napriek tomu, že na zlepšenie registra pracoval od r. 1991 úrad geodézie. Okrem toho, počas procesu kolektivizácie došlo k zničeniu fyzických hraníc medzi jednotlivými pozemkami, čím sa identifikácia jednotlivých pozemkov stala extrémne zložitou. Z tohoto vyplývajú nasledujúce negatívne skutočnosti :

· vlastníci pôdy ani držitelia nehnuteľnosti priľahlých k súkromného pozemku, nemohli svoj majetok riadne využívať,

· obchody na trhu s pôdou boli obmedzené,

Hoci došlo k opätovnému rozdrobeniu vlastníckej štruktúry, táto skutočnosť nemala za následok fragmentáciu poľnohospodárskych činností (práve naopak poľnohospodárska veľkovýroba na Slovensku je jedna z najväčších medzi krajinami strednej a východnej Európy). Mnoho vlastníkov pôdu prenajalo na základe nájomných zmlúv, pričom sa nájomné za pôdu platí v naturáliách alebo v hotovosti. Výška nájmu sa zvyčajne pohybuje od 0,5 - 2,5% oficiálnej administratívnej hodnoty pôdy. Spôsob ako aj výška nájomného je závislá od miesta využívania predmetnej pôdy.

Poľnohospodárska pôda vo väčšine prípadov zatiaľ prilákala kupcov len v prípadoch ak existovala možnosť zisku použitím na nepoľnohospodárske účely.

Výška týchto transakcií sa však ani zďaleka nemôže brať ako ukazovateľ trhovej hodnoty pôdy, ktorej použitie je obmedzené na poľnohospodárske účely.

Jedinou dostupnou informáciou o cenách pôdy je systém administratívnych cien určovaných štátom, ktoré sa pohybujú v rozmedzí od 5 000 - 110 000,- Sk/ha. (cca 115 USD - 2 250 USD/ha ).

Administratívne ceny sú určované pri zohľadnení kvality úrodnosti a topografie, a používajú sa pre účely stanovenia výšky dane z pozemku, keďže všetka poľnohospodárska pôda podlieha zdaneniu, pričom výška dane závisí od kvality. Je potrebné uviesť, že uvedené ceny sú pre občanov Slovenska. Čo sa týka možnosti kúpy pôdy zo strany devízových cudzincov, je to možné iba za predpokladu, že devízový cudzinec sa rozhodne podnikať na území Slovenska a to tak, že sa zaregistruje do Obchodného registra ako právnická osoba, čím mu zákon umožní nákup nehnuteľností. Platí tu však obmedzenie, podľa ktorého musí za nehnuteľnosť zaplatiť minimálne sumu určenú buď podľa znaleckého posudku vypracovaného podľa nemeckého poprípade rakúskeho práva, alebo musí byť cena nehnuteľnosti odsúhlasená Ministerstvom financií na Slovensku.

Pri uzatváraní nájomných zmlúv však žiadne obmedzenia pre devízových cudzozemcov neplatia a tak z ich strany prichádza najmä k uzatváraniu nájomných zmlúv a iba vo veľmi zriedkavých prípadoch k uzatváraniu kúpnych zmlúv.

Vzhľadom na situáciu v oblasti nájmu poľnohospodárskej pôdy, bude vhodné hľadať inšpirácie právnej úpravy nájmu aj v právnych úpravách iných štátov, kde bol inštitút nájmu využívaný tradične bez akýchkoľvek deformácií postavenia vlastníka pozemkov, a kde rozvinuté regulačné systémy sú zamerané na zaistenie kontinuity využívania pôdy.

Literatúra .

1.BRUSSAARD, W.: In : Agrarian Land Law in the Western World. C.A.B. International

1992. p.p. 114-133.

2.GAISBACHER, J.: Základné ciele zákonných iniciatív MP SR.

In: Legislatívne predpoklady podnikateľskej činnosti poľno-

hospodárstva.

Zbor. z odb. semin. Nitra, VŠP 1996, s. 1-15.

3. LORVELLEC, L.: In: Agrarian Land Law in the Wetern World. C.A.B. International, 1992. p.p. 51-71.