Cena půdy v Kanadě stále roste

Cena zemědělské půdy v Ontariu stále roste již od roku 1993. Je tažena vzhůru vyššími cenami komodit a pevnými základy růstu zemědělství i rozvoje měst. Půda, kterou orali vaši předci, není stejnou půdou, kterou ořete vy. Vaše půda získala charakter investice. Může se zdát, že současný růst cen zemědělské půdy je způsoben nízkými úroky a vysokými cenami komodit, ale na trhu působí také komplex dalších faktorů, přičemž farmáři jsou zde stále dominantními hráči. Jedním z méně významných prvků jsou institucionální (veřejné) investice, které jsou více ve hře na západě Kanady, zvláště v provincii Saskatchewan. Tom Eisenhauer je presidentem společnosti „Bonnefield Financial“, která je podle svých webových stránek jedinou firmou zabývající se v celokanadském rozsahu investicemi do zemědělské půdy a majetku a jeho dalším managementem. Bonnefield má v Ontariu okolo 1000 akrů půdy, všechnu zpětně pronajatou farmářům.

„Přesto, že se to nezdá, jsou investice do zemědělské půdy přicházející z vnějšku zemědělství v Kanadě nepodstatné“, říká Eisenhauer. Dodává, že v posledních pěti letech přišel do zemědělské půdy v celé Kanadě investiční kapitál v objemu 200 miliónů dolarů, při celkové hodnotě půdy 280 miliard dolarů. Okolo pěti procent kanadské půdy (v hodnotě asi 14 miliard dolarů) změní ročně svého majitele. „Ten, kdo kupuje, jsou farmáři“, říká Eisenhauer. „Ceny jsou tvořeny farmáři. To, že trh s půdou je řízen farmářskými nákupy, je dobrá zpráva, protože jak víme, farmáři jsou velmi racionální. Platí za půdu na základě toho, co očekávají, že ze své půdy získají“.

Společnost Bonnefield vlastní asi 15.000 akrů půdy v provinciích Alberta, Saskatchewan, Manitoba a Ontario a všechna tato půda je pronajata zpět farmářům. „Nikdy nekupujeme půdu přímo. Vždycky pracujeme s farmářem, aby si půdu mohl zpětně pronajmout“, říká Eisenhauer, „z farmářské perspektivy je to cesta jak redukovat úvěry a zlepšit cash-flow“.

Padesát procent transakcí je iniciováno farmáři, kteří již s Bonnefieldem spolupracují a kteří chtějí, aby společnost koupila přilehlé pozemky a dala jim je do dlouhodobého pronájmu.

Bonnefield nabízí pětileté pronájmy a pokud farmář dodržuje enviromentální podmínky hospodaření a střídání plodin a platí včas nájemné, pronájem může být prodloužen.

„Máme dlouhý seznam farmářů, kteří hledají tento druh kapitálu, protože chtějí hospodařit ve velkém. Chtějí mít farmy tři až čtyři tisíce akrů, ale pro samotného farmáře je velmi těžké dát dohromady potřebný kapitál“, říká Eisenhauer. Když Bonnefield investuje do půdy, vyhýbá se drahé půdě určené pro developerské účely a preferuje půdu mimo zástavbu, která zůstane zachována pro farmaření.

Odhadce banky Farm Credit Canada (FCC) Dale Litt má dokonalý obrázek o situaci v Ontariu a ví, že poptávka převyšuje nabídku, která je tažena nákupy farmářů z jižní části provincie. V severní části Ontaria, jak říká Litt, lze pozorovat tlak farmářů přicházejících ze svých farem z jihu. „Opouštějí půdu v hodnotě 9-10 tisíc dolarů za akr a jdou na sever, kde kupují neobdělávanou půdu za 1000 nebo 1500 dolarů za akr. Po započtení nákladů na zúrodnění tak získávají dvojnásobnou výměru oproti původní“, říká Litt a dodává, že dělají věci, tak se dělat mají a v zúrodňování i následném obdělávání půdy jsou velmi úspěšní a produktivní.

Podle zprávy FCC z dubna letošního roku vzrostla hodnota zemědělské půdy v Ontariu ve druhém pololetí roku 2011 o 7,2%, při růstu v předchozích dvou pololetích o 6,6% a 2,1%.

„Cena půdy roste v provincii od roku 1993, nejvyššího růstu dosáhla ve druhém pololetí roku 1996, kdy se zvýšila o 8,2%“, uvádí zpráva.

Litt říká, že ve východním Ontariu je růst skromnější, větší je pouze v oblastech blíže Ottawy. Tlak na půdu ve východním  Ontariu pochází také od farmářů zQuebecu, kteří sem expandují.

„Je velmi těžké předpovídat budoucí ceny půdy v Ontariu“, poznamenává Litt. „V krátkodobě perspektivě nevidím žádný pokles. Je těžké to říci a může se to samozřejmě změnit, ale nejdůležitější jsou dva faktory: úroková míra a ceny komodit. Dokud ty půjdou správným směrem, vidím perspektivu zdravého růstu“.

Optimističtí jsou i akademici, ačkoliv docent Brady Deaton z univerzity v Guelphu říká, že ceny v některých částech Ontaria jsou také svázány s dalším rozvojem. „V jižním Ontariu“, říká, „je důležité mít stále na paměti, že pro mnoho farem je cena půdy funkcí jak současné, zemědělské hodnoty, tak budoucí hodnoty nezemědělské, pokud by půda byla využita ke stavebním účelům.“

Na ceny půdy v příměstských oblastech má podle Deatona základní vliv zemědělský i městský růst. „ Když dáme dohromady vyhlídky zemědělství a vyhlídky pro rozvoj města, vidíme, že tyto dva faktory řídí cenu zemědělské půdy“.

Dalším faktorem, který ovlivňuje nabídku, jak říká Deaton, je to, že lidé, kteří by v minulosti museli prodat své farmy (vdovy, vdovci, rodiny, které už nežijí na venkově), drží svou půdu jako investici. Další pak sice žijí na venkově, ale svou půdu pronajímají a také ji považují za dlouhodobou investici.

Zemědělský ekonom Ken McEwan z univerzity v Guelphu je přesvědčen, že zvýšená profitabilita farem ovlivňuje cenu půdy. „Mnohé je způsobeno vyššími cenami komodit, které zvýšily profitabilitu farem,“ říká McEwan a poznamenává, že ze strany farmářů přicházejících z Evropy nebo jiných částí světa je vliv na současný růst ceny půdy velmi malý.

S tím souhlasí i další profesor ze zmíněné univerzity Alfons Weersink, který říká, že to nejsou zahraniční investoři, kdo kupují půdu, ale přičítá část této aktivity kanadským „nezemědělcům“.

„Místní lidé hledají zemědělskou půdu jako investici. Najdou místo k životu na venkově a zároveň mohou půdu pronajmout a dostat tak svou investici zpět.“  Weersink je přesvědčen, že obecný zájem o půdu jako investici je také motivací pro farmáře, aby i oni nakupovali. „Když se podíváte na stranu nabídky, není tam toho mnoho, co přichází na trh a pokud ano, lidé jsou ochotni zaplatit zvýšenou cenu za půdu v blízkém okolí. I to má význam při zvažování investice.“ Potvrzuje také to, že lidé, kteří by v minulosti možná po odchodu do důchodu museli své farmy prodat, si svou půdu nechávají jako dlouhodobou investici.

„Dříve“, říká Weersink, „by možná farma musela být prodána, když se otec a matka rozhodli jít do důchodu a skončit s farmařením. Ale dnes si půdu ponechají dokonce i v případě, že pro farmaření nemají další generaci“.

Nájemné šplhá spolu s cenou půdy, konstatuje profesor Weersink. V některých oblastech provincie se za nejkvalitnější půdu pro sóju a kukuřici platí až 250 dolarů za akr, v ostatních oblastech je to poněkud méně. Existují ale také prémiové ceny, které jsou ochotny platit zejména některé velké podniky, hledající další půdu, aby ji dostaly.

I přes vysoké nájemné je půda dostupná k pronájmu příležitostí. David Sparling z ontárijské  univerzity říká, že někteří mladí farmáři nechtějí všechno vlastnit a jsou spokojeni se s pronájmem. „Pronájmu jim umožňuje mít dobrou ekonomickou velikost farmy bez toho, že by museli investovat milióny dolarů, takže to velmi dobře funguje pro obě strany“, říká Sparling.

Podle statistických dat z roku 2011 bylo v Kanadě pronajato 23,8% zemědělské půdy, zatímco v roce 2011 to bylo 18,3%. 

Mike Mulhern, časopis Better Farming, Kanada

Přeložil Stanislav Němec