Nabývání zemědělské půdy a lesů občany EU ve světle přechodného období

Česká republika si dojednala ve Smlouvě o přistoupení odchylku od ustanovení smluv, na kterých je Evropská unie založena, na dobu sedmi let. Česká republika je již téměř dva roky členským státem Evropské unie. Ve Smlouvě o přistoupení si sjednala určitá omezení, která mají zabránit státním příslušníkům jiných členských států a společnostem zřízeným podle práva jiného členského státu, které u nás nejsou usazeny ani zapsány do rejstříku, nabývat určité druhy nemovitostí. Často však dochází k různým pomýlením, a mnohdy i snahám obcházet dojednaná omezení.

DOJEDNANÉ ODCHYLKY

Česká republika si dojednala ve Smlouvě o přistoupení odchylku od ustanovení smluv, na kterých je Evropská unie založena, na dobu sedmi let, pokud jde o nabývání pozemků, jež tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náležejí a pozemků určených k plnění funkcí lesa. Zákon o obou výše uvedených druzích pozemků hovoří dále jen jako o zemědělských pozemcích. Do právního řádu České republiky se toto přechodné období promítlo zákonem č. 354/2004 Sb., který novelizoval devizový zákon s účinností ke dni vstupu smlouvy o přistoupení České republiky k Evropské unii.

Tímto zákonem byl novelizován mj. § 17 devizového zákona, který upravuje problematiku nabývání nemovitostí v tuzemsku. Zemědělské pozemky mohou podle § 17 odst. 1 nabývat toliko tuzemci (tj. fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku nebo právnická osoba se sídlem v tuzemsku) a cizozemci s českým státním občanstvím. Cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství mohou zemědělské pozemky nabývat pouze za předpokladu splnění podmínky evidence v evidenci zemědělských podnikatelů u příslušného obecního úřadu obce s rozšířenou působností podle zákona o zemědělství a podmínky alespoň tříletého trvalého pobytu v České republice. Obě výše uvedené podmínky jsou dány kumulativně. Ostatní cizozemci mohou nabýt zemědělský pozemek pouze děděním, pro diplomatické zastoupení státu za podmínky vzájemnosti, do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden je českým státním občanem nebo tuzemcem, od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela, výměnou za jiný země.

Zákonem č. 354/2004 Sb. došlo také k novelizaci zákona o půdě. Ze zákona o půdě byl vyškrtnut § 3, který omezoval možnost nabytí vlastnického práva k zemědělské půdě cizozemcem. Omezení v nabývání zemědělské půdy je nyní plně obsaženo v devizovém zákoně. Stejně tak došlo k novelizaci zákona o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby.

Stejný režim jako pro občany členských států EU a pro právnické osoby se sídlem v některém z členských států EU se uplatní vůči fyzickým a právnickým osobám členských států Evropského hospodářského prostoru na základě Dohody o účasti České republiky v Evropském hospodářském prostoru. Na základě Dohody mezi Spojenými státy americkými a Českou a Slovenskou federativní republikou o vzájemné podpoře a ochraně investic se vzhledem k doložce nejvyšších výhod, obsažené v dohodě o podpoře a ochraně investic, uplatní stejný režim i na fyzické a právnické osoby ze Spojených států amerických. Na základě bilaterální smlouvy se výše uvedené vztahuje také na fyzické a právnické osoby ze Švýcarské konfederace.

KTERÉ POZEMKY JSOU ZEMĚDĚLSKÉ?

V souladu s § 1 odst. 2 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu zemědělský půdní fond tvoří pozemky zemědělsky obhospodařované, to je orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny a půda, která byla a má být nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není. V souladu s § 1 odst. 3 do zemědělského půdního fondu také náležejí rybníky s chovem ryb nebo vodní drůbeže a nezemědělská půda potřebná k zajišťování zemědělské výroby, jako jsou: polní cesty, pozemky se zařízením důležitým pro polní závlahy, závlahové vodní nádrže, odvodňovací příkopy, hráze sloužící k ochraně před zamokřením nebo zátopou, ochranné terasy proti erozi apod. O tom, že jde podle odstavců 2 a 3 o součásti zemědělského půdního fondu, rozhoduje v pochybnostech orgán ochrany zemědělského půdního fondu.

V případě lesů prohlašuje lesní zákon za pozemky určené k plnění funkcí lesa v § 3 odst. 1 písm. a) pozemky s lesními porosty a plochy, na nichž byly lesní porosty odstraněny za účelem obnovy, lesní průseky a nezpevněné lesní cesty, nejsou-li širší než čtyři metry, a pozemky, na nichž byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů podle § 13 odst. 1 tohoto zákona. Dále v § 3 odst. 1 písm. b) stanoví, že k pozemkům určeným k plnění funkcí lesa patří také zpevněné lesní cesty, drobné vodní plochy, ostatní plochy, pozemky nad horní hranicí dřevinné vegetace (hole), s výjimkou pozemků zastavěných a jejich příjezdních komunikací, a lesní pastviny a políčka pro zvěř, pokud nejsou součástí zemědělského půdního fondu a jestliže s lesem souvisejí nebo slouží lesnímu hospodářství. U těchto pozemků může orgán státní správy lesů nařídit označení jejich příslušnosti k pozemkům určeným k plnění funkcí lesa. Lesní zákon také explicitně stanoví, že pozemky určenými k plnění funkcí lesa Snad jediným pojmem v § 17 odst. 1 devizového zákona, který může činit problémy, je sousloví "jeden funkční celek". Fyzické a právnické osoby z členských států EU u nás mohou za splnění podmínek uvedených v § 17 odst. 2 devizového zákona nabývat všechny nemovitosti s výjimkou zemědělských pozemků. Tyto osoby tedy mohou nabýt rodinný dům spolu s pozemkem jím zastavěným. Nemohou ovšem nabýt zemědělské pozemky. Zpravidla je ovšem nutné, zejména k zajištění vstupu, popř. zajištění základního prostoru kolem rodinného domu, nabýt do vlastnictví i pozemek kolem rodinného domu. Často ovšem tento bývá zemědělským pozemkem. Zvláště pokud jde o zahradu, popř. ornou půdu či trvalý travní porost (louku). Podle rozhodnutí Městského soudu v Praze sp. zn. 33 Ca 106/2001-11 ze dne 28. 12. 2001 pokud jde o charakteristiku zahrady jako zemědělského pozemku je nutné považovat za rozhodující nejen okolnost, že pozemek je v katastru nemovitostí evidován jako zahrada, ale neméně důležitá je také otázka, zda tento konkrétní.

Dle názoru soudu ovšem zemědělským obhospodařováním nelze rozumět běžné hospodaření na zahrádce nepatrné výměry, přilehlé k domu určenému k bydlení, jde-li o hospodaření pro vlastní potřeby. Podle názoru soudu v pochybnostech, zda jde o zemědělský půdní fond, je nutné si vyžádat rozhodnutí orgánu ochrany zemědělského půdního fondu podle § 1 odst. 4 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu. Podle názoru legislativního odboru ministerstva životního prostředí však i zahrada o nepatrné výměře může v konkrétním případě být součástí zemědělského půdního fondu.

Vždy je tedy nutné postupovat individuálně s ohledem na specifičnost daného případu.1) Názor Českého úřadu zeměměřického a katastrálního považuje za podstatné, aby byl posouzen každý případ individuálně, tak, aby byl zachován smysl zákona. Ten je spatřován v zabránění rozprodeje zemědělské půdy. Zároveň má být ale umožněno kupovat tento typ půdy v případech, kdy se kupuje např. rodinný dům, tak, aby současně s ním bylo možné koupit i související zahradu, která k domku patří. Úřad zastává názor, že je možné koupit s domem i související zahradu, nikoli však již louku (trvalý travní porost).

Posouzení konkrétního případu ovšem ponechává plně na jednotlivých katastrálních úřadech.2) Pokládat obecně za jeden funkční celek s nemovitou stavbou zemědělské pozemky, které spolu toliko sousedí a jsou po desetiletí součástí jediné zemědělské usedlosti, není bez dalšího možné, když zde existují omezení vyplývající z devizového zákona. Pro možnost pokládat zemědělské pozemky za jeden funkční celek s nemovitou stavbou je nutné prokázat skutečnosti, které potvrdí oprávněnost zařazení konkrétních zemědělských pozemků mezi zemědělské pozemky tvořící jeden funkční celek s nemovitou stavbou.

V souvislosti s § 17 odst. 1 písm. d) bod 7), který umožňuje ostatním cizozemcům nabývat do vlastnictví zemědělský pozemek tehdy, jde-li o zemědělský pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví, je nutné zvážit, zda spojení "v jejich vlastnictví" znamená, že nelze zemědělský pozemek nabýt současně s nemovitou stavbou, popř. zda je možné nabýt zemědělský pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou současně.

Podle názoru Českého úřadu zeměměřického a katastrálního lze zemědělský pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou nabýt současně, a není tedy třeba kupovat nejprve nemovitou stavbu a poté teprve pozemek, který s ní tvoří jeden funkční celek.3) Tento názor je ovšem v rozporu s jazykovým výkladem, zejména s ohledem na okamžik nabytí vlastnického práva. Je jistě možné uzavřít kupní smlouvu jak na nemovitou stavbu, tak na zemědělský pozemek, ale vklad vlastnického práva by se měl navrhovat v první fázi pouze k nemovité stavbě. Tento názor vyplývá ze samotné důvodové zprávy k zákonu č. 354/2004. V důvodové zprávě se mj. uvádí: "Navrhuje se také umožnit, aby cizozemec, který již vlastní stavbu v tuzemsku, mohl zároveň získat do svého vlastnictví také pozemek, který s touto stavbou tvoří jeden funkční celek. Tím by se měly vyřešit zejména případy, kdy se cizozemec stal například na základě dědictví nebo darování od rodičů či prarodičů vlastníkem bytu v domě, kde následně došlo k převodu všech nemovitostí.

DALŠÍ KOMPLIKACE

Problém také vyvstane v případě, kdy se fyzická či právnická osoba z členského státu EU rozhodne koupit zemědělský pozemek, na kterém hodlá vystavět rodinný dům. Výstavba probíhá na pozemku, který je určen územním plánem k zastavění bytovou výstavbou. V katastru nemovitostí se ovšem evidují pozemky a změny v jejich využití na základě předkládaných listin. Realizace stavby probíhá v následných krocích a zákon nestanoví, kdy je již možné provést v evidenci katastru nemovitostí změnu využití pozemku.

Podle názoru legislativního odboru ministerstva životního prostředí má dojít k odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu pro výstavbu rodinných domů tak, že ze zemědělského půdního fondu má být vyjmuta celá plocha stavebního pozemku, nikoliv jen výměra zastavěné plochy. Po vynětí by se co do druhu pozemku zastavěná část stavebního pozemku stala zastavěnou plochou a nezastavěná část stavebního pozemku ostatní plochou s charakteristikou druhu pozemku "zeleň".3).

V souladu s § 10 odst. 3 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu na základě rozhodnutí vydaného podle zvláštních předpisů a ohlášení vlastníka katastrální úřad učiní změnu druhu pozemku v katastru nemovitostí, je-li souhlasem k odnětí dotčen pozemek uvedený v § 1 odst. 2 tohoto zákona, nebo provede změnu druhu pozemku (kultury), je-li tímto souhlasem dotčena nezemědělská půda náležející do zemědělského půdního fondu (§ 1 odst. 3). Podle rozhodnutí Vrchního soudu v Praze sp. zn. 6 A 905/94 ze dne 10. 11. 1995 pro zahrnutí pozemku do zemědělského půdního fondu se vyhledávají dva znaky: jednak takový pozemek je, anebo byl a nadále má být zemědělsky obhospodařovaný (znak faktický, materiální) a jednak v evidenci (katastru) nemovitostí je označen druhem kultury uvedeným v § 1 odst. 2 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu (znak právní, formální). Není-li pozemek zemědělsky obhospodařován a ani v budoucnu tomu tak nemá být, nejde o součást zemědělského půdního fondu, byť i pozemek dosud byl v rozporu s fak.

Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu ovšem přesně nestanoví moment, kdy má dojít ke změně druhu pozemku v evidenci katastru nemovitostí, když zákon zavazuje katastrální úřad ke změně druhu pozemku za předpokladu ohlášení vlastníka, který jako jeho přílohu doloží příslušné rozhodnutí. Takové rozhodnutí musí být ovšem schopno zápisu do katastru nemovitostí. To znamená, že pozemek, popř. jeho část, která podléhá změně, musí být definována v souladu s katastrálním zákonem (zejména otázka jeho geometrického a polohového určení). Nabytí zemědělského pozemku s cílem vystavět na tomto nemovitou stavbu je tedy pro cizince značně ztíženo.

OBRANA PŘED ROZPRODEJEM

Vůle zákonodárce je v zákoně jasně vyjádřena. Hlavním cílem § 17 odst. 1 devizového zákona je zabránit rozprodeji zemědělských pozemků do rukou osob, které na těchto nehodlají provozovat zemědělskou činnost, ale tyto by zakoupili toliko jako předmět možné spekulace. Česká republika není v Evropské unii zdaleka výjimkou, když např. Dánsko má na určité druhy nemovitostí výjimku bez časového omezení, stejně jako Itálie, Francie či Slovinsko pro svá pobřežní přímořská pásma.

Snaha obcházet zákon pomocí výkladu neurčitých pojmů za hranou výkladových pravidel by se takovým vykladačům mohla vymstít v podobě absolutně neplatného právního úkonu, a to z důvodu obcházení zákona.4) Devizový zákon obsahuje také kontrolní mechanismy. V souladu s § 20 devizového zákona devizový orgán v rámci své působnosti kontroluje dodržování devizových předpisů. Devizovými orgány jsou ministerstvo financí a Česká národní banka. Za porušení devizových předpisů devizový orgán udělí příslušnou sankci. Dodržování § 17 odst. 1 devizového zákona však mimo devizový orgán kontrolují také katastrální úřady v rámci správního řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí. Katastrální úřad je totiž povinen v souladu s § 5 odst. 1 písm. e) zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem v řízení o povolení vkladu před svým rozhodnutím zkoumat, zda účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu. Podle ustálené soudní judikatury zahrnuje toto oprávnění také otázku možnoVzhledem ke skutečnosti, že současný § 17 odst. 1 devizového zákona je v platnosti poměrně krátkou dobu, nesetkal jsem se s jediným rozhodnutím soudu, které by např. vykládalo pojem "jeden funkční celek", ve světle nové právní úpravy, ve vztahu k posouzení tohoto pojmu katastrálním úřadem v řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí, když proti zamítavému rozhodnutí má navrhovatel možnost podat opravný prostředek k příslušnému krajskému soudu. Vzhledem k výše uvedenému však zřejmě nebude možné definovat obecně pojem jeden funkční celek. Pakliže nebude navrhovatel se záporným rozhodnutím katastrálního úřadu ve věci vkladu práva do katastru nemovitostí spokojen, je oprávněn podat opravný prostředek a má tedy zaručeno, že v konečné instanci rozhodne o jeho právu soud, který je oprávněn v konkrétním případě závazně vyložit pojem "jeden funkční celek".

Možnost nabývání pozemků tvořících zemědělský půdní fond nebo do něj náležejících a pozemků určených k plnění funkcí lesa je po dobu trvání přechodného období pro státní příslušníky jiných členských států EU značně omezena. Je tedy nutné, aby osoby, které budou pro případné zájemce o koupi výše uvedených pozemků z řad státních příslušníků jiného členského státu EU zajišťovat určité služby při nabývání nemovitostí v České republice, tuto skutečnost plně akceptovaly a předešly pak následkům absolutně neplatného právního úkonu.

Poznámky:

1) Odpověď ministerstva životního prostředí č. j. 410/2841/04 ze dne 27. 9. 2004 na dotaz Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. j. 3724/2004-15 ze dne 30. 7. 2004 ve věci výkladu pojmu zemědělský půdní fond.

2) Odpověď Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. j. 4633/2005-15 ze dne 22. 8. 2005 na dotaz ze dne 8. 8. 2005 ve věci nabývání zemědělského půdního fondu cizinci z EU.

3) Ad pozn. č. 2.

4) Ad pozn. č. 1.

5) Stanovisko občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ČR Cpjn 47/95 ze dne 4. 5. 1995.

AUTOR: Pavel Kotrady