Je nákup zemědělské půdy výhrou?

HN - 31.3.1999

Je nákup zemedelské pudy výhrou?

Uložit své financní prostredky do nákupu nemovitostí je z dlouhodobého hlediska považováno za jednu z nejvýhodnejších investic. Vzhledem ke skutecnosti, že i zemedelská puda je nemovitost, vyvstává nutne otázka, zdali je i její koupe výhodnou investicí. V každém prípade, a na tom se shodují všichni, kterí s realitami prichází do dennodenního styku, jde o majetek, který svou hodnotu neztrácí, a navíc nemá na svého majitele žádné extrémní nároky. Vlastnit zemedelskou pudu není v tento okamžik zrovna výdelecná záležitost. Na druhou stranu si je nutné uvedomit, že její porízení je pro kupujícího ve srovnání s nákupem jiné nemovitosti znacne levnejší. Nákup zemedelské pudy je jednoznacne výhodný pro osoby, které na ní chtejí podnikat. Na druhou stranu ani pro osoby, které v soucasnosti nechtejí zemedelské pozemky užívat, je vlastnictvím, které svou hodnotu neztrácí. Na rozdíl od stavebního objektu nemusí vlastník vynakládat na údržbu nemovitosti (polí) vysoké náklady. Zemedelské pozemky lze v prípade, že na nich majitel nehospodarí, také pronajmout. "Pudu urcenou k zemedelským úcelum je možné pronajmout na základe nájemní smlouvy, prípadne na základe nájemního vztahu vzniklého dle ustanovení §22 odst. 3 zákona o pude, tj. zákona c. 229/1991 Sb.," uvádí Stanislav Marchal z Ministerstva zemedelství. Pronajímatel však musí respektovat skutecnost, že zemedelský rok není roven kalendárnímu a že jistou specifickou záležitostí je i výpovední lhuta, která nesmí uživatele poškodit. Jinými slovy, pri pronájmu polí musí mít vlastník na vedomí, že vypovedet smlouvu pred žnemi proste nelze (pokud se na tom výslovne nedohodne nájemce s pronajímatelem). Ackoli nájem ze ZPF je nekdy roven cástce dane z nemovitostí, prípadne predem domluvených naturálií, jde o majetek, který se teší pomerne vysokému zájmu. Na tento fakt ukazuje i pomer, respektive nepomer mezi poptávkou a nabídkou zemedelské pudy. Vetšina vlastníku si totiž radeji polícko nechá a radeji pronajímá, než by ho prodala. Ne nadarmo se totiž ríká "lepší vrabec v hrsti, nežli holub na streše". Hodnota zemedelské pudy je u nás stejne jako v zemích EU nižší, než je hodnota stavebních pozemku. Pravdou ovšem je, že k prudkému zhodnocení financních prostredku muže dojít práve na základe "správné" koupe zemedelských pozemku. "Správnou pudou" se mají na mysli pozemky, které je na základe územního plánu možné za úcelem stavby vyjmout ze zemedelského pudního fondu (ZPF). U takovýchto pozemku muže na základe schváleného územního plánu dojít i k nekolikasetprocentnímu zhodnocení. Nutno však upozornit na rizika, která s sebou nákup ZPF prináší. Ta vyplývají predevším z absence schválených územních plánu v mnoha obcích a mestech po celé CR. Není tedy žádnou výjimkou, když investor po nákupu pozemku zjistí, že puvodne deklarované plochy pro investicní cinnost jsou nezvratne urcené pro zemedelské využití. Tyto prípady mohou být dílem naivního i neprofesionálního prístupu úcastníku obchodu vcetne neprofesionálních zprostredkovatelu anebo i cílenou nekorektní spekulací prodávajících. Mnoha investorum tak mohou vzniknout casové problémy s plánovanou výstavbou, v horším prípade i nenahraditelné financní ztráty. "Obecne se tedy dá ríci, že dobre obchodovatelná a poptávaná je zemedelská puda, která se v budoucnu stane využitelná pro výstavbu. Ceny techto pozemku jsou závislé na fázi investicní pripravenosti a úcelu jeho budoucího využití," uvádí Jaroslav Novotný z realitní kanceláre Rak. Protože vetšina individuálních vlastníku není schopna pozemky pripravit k výstavbe (formou studie), jsou prodejní ceny nepripravených zemedelských pozemku nižší než pozemku prodávaných napr. s územním rozhodnutím.