NÁJOM POĽNOHOSPODÁRSKEJ PÔDY A PODNIKANIE POĽNOHOSPODÁRSKYCH DRUŽSTIEV

24.09.1999 | Odborné konference

The tenancy of agricultural land and enterpreneuring of agricultural cooperatives.

Lýdia Bezáková, Jiřina Homolková

Adresa autora:

JUDr.Lýdia Bezáková,CSc. Katedra práva FEM SPU Nitra, Tr.A.Hlinku 949 76 Nitra

Ing.JUDr. Jiřina Homolková, ČZU Praha

Anotácia:

Úspešnosť podnikania na pôde závisí predovšetkým od stability oprávnenia užívať pôdu. V našich súčasných podmienkach je oblasť právnych vzťahov k poľnohospodárskej pôde právne neusporiadaná a tým pre podnikania na pôde veľmi často problémová a sporná. Preto pre podnikateľov na pôde v záujme prosperity je usporiadanie vlastníckeho práva veľmi dôležité, od ktorého vlastne závisí aj užívanie pôdy iným subjektom.

Summary:

The success of enterpreneurship on the land depends on the stability of the warrant to use the land. In the present conditions the area of the legal relations to the agricultural land is not in the legal regulation and from this viewpoint the entrepreneurship on the land is the problem. The regulation of the property law has the interest to regulate the relations among the agicultural enterpreneurs with regard to the utilization of land by other subjects.

Kľúčové slova:

Užívacie vzťahy, nájom, nájomná zmluva, poľnohospodárska pôda, pozemkové úpravy, vlastníctvo.

Key words:

Land employment, leasing, purchase contract, agricultural land, land regulation, property law

Úvod

Právny poriadok nášho štátu legislatívne zabezpečuje a dáva k dispozícii značný počet právnych foriem podnikania . Výber tej ktorej právnej formy podnikaní ovplyvňujú určité kritéria. Za určujúce z nich možno považovať vlastnícke vzťahy ku kapitálu a podnikateľskú schopnosť. Voľba právnej formy podnikania preto patrí k veľmi vážnemu a zodpovednému prístupu pri jej výbere. Tento výber formy podnikania je aktuálny nielen pre začiatok podnikania, ale aj pri zmene personálnych, ekonomických a daňových podmienok.

Materiál a metódy

Cieľom príspevku je poukázať na legislatívne podmienky podnikania formou poľnohospodárskych družstiev na ich klady a nedostatky. Pri spracovaní príspevku bola použitá metóda analýzy platnej právnej úpravy podnikania a poznatky z podnikateľských aktivít viacerých pretransformovaných poľnohospodárskych podielnických družstiev.

Podnikanie v poľnohospodárstve bolo do roku 1989 založené na princípe socialistického družstevného vlastníctva. Transformácia o roku 1990 reorganizuje všetky formy poľnohospodárskej činnosti. Vzhľadom k tomu, že na základe a reštitučného zákona č. 229/1991 Zb. došlo k podstatnému uvoľneniu poľnohospodárskej pôdy v prospech jej vlastníkov. Táto situácia umožnila formovať súkromného poľnohospodárske podniky individuálnych fyzických osôb. Napriek tomu, najrozšírenejšou formou podnikania v poľnohospodárstve zostáva podnikanie formou poľnohospodárskych družstiev.

Po roku 1989 sa zmenil právny režim družstiev, odstránilo sa štátne vedenie, centrálne plánovanie a upevnil sa režim družstevnej demokracie. Právny poriadok stanovil povinnú transformáciu družstiev a to podľa zákona č.142/1992 Zb a právne postavenie družstiev jednotne upravil Obchodný zákonník z.č. 513/1991 Zb.z.

Súčasné poľnohospodárske podnikanie sa uskutočňuje spravidla subjektivity v troch formách:

samostatne hospodáriacich roľníkov

formou obchodných spoločností

formou družstiev..

Pre existenciu poľnohospodárskych družstiev je veľmi dôležitá úprava právnych pomerov v družstvách v jeho stanovách, ktoré špecifikujú podnikanie toho ktorého družstva.

Podľa zákona o pôde č.229/1991 Zb.z. okrem vlastníka majú právo užívať pôdu iné subjekty len na základe zmluvy uzavretej s vlastníkom, alebo na základe zmluvy uzavretej s pozemkovým fondom. Tento zákon súčasne ukladá subjektom prevádzkujúcim poľnohospodársku výrobu užívať aj naďalej povinne pôdu tých vlastníkov, ktorí nepožiadali o jej fyzické vydanie.

Okrem vlastníka má právo užívať pôdu zmluvne iný, a to vo forme nájmu ktorý môže byť krátkodobý (ak doba nájmu nepresahuje 5 rokov ) a dlhodobý (ak doba nájmu presahuje 5 rokov). Pri krátkodobom nájme povinnosti prenajímateľa a nájomcu určuje pri užívaní poľnohospodárskej pôdy Občiansky zákonník. Nájomca je povinný platiť nájomné podľa nájomnej zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase keď bola nájomná zmluva uzavretá. Nájom sa skončí uplynutím dojednanej doby ak sa účastníci nedohodnú inak. Dlhodobý nájom je upravený nariadením vlády č.208 Z.z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku. Toto nariadenie upravuje špecificky nájom pôdy dohodnutý na obdobie presahujúce 5 rokov.

Účelom tejto právnej úpravy je okrem podrobnejšej úpravy obsahu práv a povinností riadneho hospodára stanoviť obsah ale aj výpovedné dôvody nájomného vzťahu k pôde. Podľa tejto úpravy pri dlhodobom nájme sa stanovuje oznamovacia povinnosť o trvaní nájmu k pozemku vlastníka a to katastru nehnuteľností, ďalej miestne príslušnému daňovému úradu ale aj obci ktorá vykonáva správu daní.

Podmienkou platnosti takejto zmluvy o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností je písomná forma.

Uvedené nariadenie upravilo aj výpovedné dôvody z nájmu poľnohospodárskych nehnuteľností . K týmto špecifickým výpovedným dôvodom zo strany prenajímateľa patria :

nájomca podstatným spôsobom zmenil druh pozemku bez súhlasu prenajímateľa

nájomca nenakladá s pozemkom so starostlivosťou riadneho hospodára

nájomca užíva pozemok v rozpore s osobitnými predpismi,

nájomca napriek výzve nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného .

Súčasná právna úprava obsahuje aj ustanovenia zasahujúce do hospodárenia na poľnohospodárskom pôdnom fonde. Prikazuje vlastníkom a nájomcom hospodáriť na pôde tak, aby nebola znečisťovaná, vrátane zdrojov pitnej vody, škodlivými látkami ohrozujúcimi zdravie alebo život ľudí a existenciu živých organizmov. Sú stanovené maximálne prípustné hodnoty obsahu rizikových prvkov v pôde. Užívateľom poľnohospodárskej pôdy sa ukladá aj povinnosť hospodáriť na pôde tak, aby neboli poškodzované okolité pozemky a priaznivé fyzikálne, biologické a chemické vlastnosti pôdy a aby boli chránené obhospodarované pozemky podľa schválených projektov pozemkových úprav. Súčasná právna úprava ukladá vlastníkom a nájomcom pozemkov ktoré patria do poľnohospodárskeho pôdneho fondu povinnosť umožniť orgánom ochrany poľnohospodárskeho pôdneho fondu vstup na pozemok za účelom dozornej a kontrolnej činnosti.

V záujme odstránenia komplikovaného stavu pri úprave užívacích vzťahov k poľnohospodárskej pôde bude preto potrebné venovať viac pozornosti k tvorbe nových právnych úprav, ktoré by najmä aktivizovali trh s poľnohospodárskou pôdou. V súčasnom ekonomickom prostredí takmer neexistuje dopyt po poľnohospodárskej pôde, nakoľko nie sú vytvorené reálne trhové ceny pôdy. K zlepšeniu tejto situácie by mohli prispieť dlhodobé úvery na nákup poľnohospodárskej pôdy, ukončenie reštitučného procesu a urýchlené pozemkové úpravy.

V súčasnosti trh s pôdou stagnuje, najmä preto, že vlastníci nemajú doklady o svojom vlastníckom práve, čiže listy vlastníctva z evidencie nehnuteľností.. Ďalším problémom je nedostatok finančných prostriedkov na kúpu pozemkov a štát neposkytuje potrebné prostriedky pre začínajúcich agropodnikateľov.

Štátne fondy, dotácie, subvencie umožňujú len sčasti získavanie pozemkov pre podnikanie v poľnohospodárstve. Oceňovanie nehnuteľností pre úradné potreby, ako sú dane, poplatky a podobne, ako i orientačné ceny sú upravené vyhláškami ministerstva financií. Pri kúpe platí zásada voľnosti, dôležité je, na akej cene sa dohodne kupujúci s predávajúcim a to sa musí uviesť v kúpnej zmluve. Úprava ministerstva financií je obsiahnutá vo Vyhláške č.465/1991 Zb. s doplnkami o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov v zmysle doplnení č.608/1992 Zb. a 265/1993 Z.z. Iné ceny sú pri vyvlastňovaní pozemkov, iné pri úhradách nájomného v záhradkárskych osadách. Základné tabuľky o cenách pozemkov sú v § 15 vyhlášky.

Mnohí získali pozemkové vlastníctvo reštitúciou, v ktorej ide o obnovu vlastníctva, ak pôda prešla na štát alebo organizáciu v čase od februára 1948 do konca roka 1989, v prípadoch ktoré pozemkový reštitučný zákon vymenováva v § 6 zákona č. 229/1991 Zb.

Drvivá väčšina vlastníkov pôdy prenajíma pôdu alebo časť pôdy družstvám alebo samostatne hospodáriacim roľníkom prípadne iným organizáciám, ktoré na uvedenej pôde hospodária. Hlavnou príčinou prenajímania pôdy zo strany prenajímateľov je malá výmera pôdy a z toho vyplývajúce neefektívne hospodárenie, nedostatok potrebných strojov a nedostatok predpokladov k tejto forme podnikania.

Nájomný vzťah vzniká podľa Nariadenia vlády č.208/1994 Z.z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a nájme poľnohospodárskeho podniku, dňom uzatvorenia nájomnej zmluvy medzi vlastníkom a užívateľom. Tento nájomný vzťah môže vypovedať vlastník pozemku vypovedať ak užívateľ :

nepoužíva pozemok so starostlivosťou riadneho hospodára,

zriadil na pozemku stavbu bez stavebného povolenia alebo ohlásenia,

uzavrel bez súhlasu vlastníka pozemku podnájomnú zmluvu alebo bez ich súhlasu iným spôsobom zveril tretej osobe,

nezaplatil nájomné napriek písomnému upozorneniu splatné nájomné za bežný rok.

Všetky ostatné práva a povinnosti vlastníka a užívateľa sa riadia uvedeným zákonom Prax ukazuje, že na nájomnom sa vedia zmluvné strany dohodnúť len sčasti, kedy nastanú problémy. O nájomnom by mal rozhodnúť súd. Ale aj to je sporné, lebo podľa Občianskeho zákonníka nájomné sa platí v takej výške, v akej sa dohodne. Vychádza z toho, že nájom je vec dohody. Preto niektoré súdy odmietajú určiť výšku nájomného . Pri záhradkách je zákonom určené nájomné vo výške 10 % ceny pôdy. Doba nájmu v našich podmienkach je najčastejšie 5 rokov. Nájomné sa uhrádza najčastejšie v naturálnej forme ako v peňažnej forme.